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房屋登记行政诉讼纠纷——出卖房屋上判有居住权

来源:本律师网 发布时间:2015-1-20

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案情简述

2012年1月4日申请人赵某、于某持身份证明、房屋所有权证书、某区法院民事判决书等材料,向潍坊市某房产登记部门申请办理上述房产过户登记手续。经查,于某1999年4月购买住宅一套,1999年12月与第三人隋某登记结婚,婚后2001年生育一子于小A,因夫妻感情不和,2011年12月经法院判决于某与隋某离婚,民事判决中法院认定该房产为于某个人婚前财产,但根据本案隋某及婚内十岁小孩于小A无房居住的实际,隋某享有对该房屋的居住权。现在赵某购买于某的房屋并要求办理过户登记手续,提出隋某搬离房屋。但隋某并不同意配合帮助赵某、前夫于某办理过户登记手续。于是,房产登记部门作出不予受理决定,拒绝为其办理过户登记。

赵某、于某不服,2012年6向潍坊市某区法院提起行政诉讼。

房产登记部门委托我所宋玉臻律师办理案。

办案思路:

案中,隋某及婚内十岁小孩于小A无房居住,于某的卖房具有用该手段将隋某及孩子赶走之嫌,若办理该房屋登记事项,有可能引起严重的社会问题,不利于维护处于相对弱势一方的妇女儿童的合法权益,承办律师在该案代理中,提出居住权是用益物权的一种,与担保物权一样,具有排他性,应受法律的保护。虽然物权法对此没有像担保物权那样明确规定居住权的排他性,但作为用益物权的一种,法律应当尊重当事人的居住权。

最终裁决

本案经历了一审、二审发回重审。一审法院审理认为:本案第三人隋某拥有对涉案房屋的居住权不应成为不予受理的理由,关于居住权相关事宜于某、赵某、隋某三方可以自行约定,约定不成可以通过民事诉讼解决,物权法并没有居住权保护的具体规定房产登记部门对其判决不服提起上诉,二审法院经审理认为一审判决认定事实不清,适用法律错误,发回一审法院重审。在重审过程中,我方律师据理力争,最终说服法官,原告方最后接受了我方办案律师提出的居住权应受法律保护的意见,主动提出了撤诉,并与第三人隋某达成了和解,使该案得到圆满解决。

法律启示:

物权法第二条规定:“因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。本法所称物,包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。”

物权法第一百一十七条规定:“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。”

居住权是指特定的自然人对他人所有的房屋及其附属设施所享有的占有、使用的权利。居住权作为用益物权的一种,其主要功能是基于生活目的而对房屋的利用,其主体往往是妇女、未成年人等社会弱势群体。因此,居住权具有社会保障性质。婚姻法第四十二条规定:“离婚时,如一方生活困难,另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议协议不成时,由人民法院判决。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第二十七条:“婚姻法第四十二条所称‘一方生活困难’,是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。 一方离婚后没有住处的,属于生活困难。离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”

房屋所有权人或负有保障居住权实现的义务人未经居住权人同意,转让其房屋所有权或用益物权,房屋买卖应为无效,以保障居住权人的权利。如第三人经居住权人同意购买房屋,取得房屋所有权,居住权仍然存在,第三人接替原义务人的地位,负有不得侵害该居住权的义务。

从居住权的特征来看:第一,居住权主要是基于婚姻家庭关系产生,出于保障赡养、扶养和抚养对象权益的需要,主要涉及老人、妇女、未成年人等家庭成员的利益,这反映出居住权具有维系家庭和谐、情感关怀的功能。以我国目前的情况看,居住权主要用于解决离婚妇女、未成年人等的居住问题。第二,居住权具有很强的人身专属性。居住权的主体为特定的自然人,目的是保障其生活之需,居住权的利益专属于特定的家庭成员,不可转让,不可继承,因居住权人死亡、放弃或其他法定事由而消失。第三,居住权以占有为前提,以满足基本生活需要为目的。作为用益物权的一种,居住权人必须实现对他人房屋的占有,才能享有居住利益。在第三人隋某对该房拥有居住权的情况下,于某转移该房屋所有权必须征得其同意。